DSR/LTV란 무엇인가

LTV(Loan To Value ratio)는 주택담보대출을 취급할 때 담보가치 대비 대출 가능한 금액을 보는 기준입니다. 예를 들어 담보가치가 5억원이고 LTV가 40%라면 단순 계산상 담보 기준 한도는 2억원입니다.

다만 실제 심사에서는 KB시세, 감정가, 매매가, 선순위채권, 임대차보증금, 규제지역 여부 등이 함께 반영됩니다. 그래서 기사에 나온 LTV 숫자만 보고 바로 대출 가능 금액을 확정하면 위험합니다.

DSR(Debt Service Ratio)은 모든 가계대출의 연간 원리금 상환액을 연간 소득으로 나누는 지표입니다. 금융위원회는 DSR을 차주의 총부채 상환능력을 반영하는 기준으로 설명합니다.

주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부, 카드론 등 다른 부채가 있으면 새로 받을 수 있는 주택담보대출 한도가 줄어들 수 있습니다. 그래서 LTV상으로는 가능해 보여도 DSR에서 막히는 경우가 많습니다.

실무 순서는 대체로 주택가격과 규제지역으로 LTV를 먼저 가늠하고, 그 다음 본인 소득과 기존 대출로 DSR을 계산합니다. 최종 한도는 LTV, DSR, 금융회사 내부 심사 중 더 보수적인 값에 가까워집니다.

정책 발표를 읽을 때는 LTV 비율만 보지 말고 DSR 적용 대상, 스트레스 금리, 전세대출 포함 여부, 생활안정자금 또는 주택구입자금 구분까지 같이 확인해야 합니다.

내 기존 대출의 연간 원리금 상환액을 먼저 합산합니다.

매수하려는 주택의 지역과 규제지역 여부를 확인합니다.

기사의 LTV 숫자만 보지 말고 DSR, 스트레스 DSR, 대출 목적 제한을 함께 확인합니다.

최종 한도는 은행 상담과 약정 전 심사에서 달라질 수 있다는 점을 남겨둡니다.